中海两月内90亿天津抢地 商业运营或成焦点

信念

一连俩月，中海在天津总计扔下了90亿元。

7月17日，天津土地交易中心发公告称新八大里中的“五里”已摘牌。“五里”以底价39.3亿元为天津中海海盛地产有限公司所斩获。

据了解，“五里”是新八大里中最东面的地块，该地块原为天津市无缝钢管厂厂房，目前厂房迁移、土地清平等工作还未完全完成。

另外，中海昨日获得的“五里”地块，正好与其上个月花50亿获得的“四里”地块相邻，而中海也成为八大里中唯一揽获两宗土地的企业。

39.3亿的五里地块

资料显示， 五里位于河西区黑牛城道南侧，东至幸福家园，南至复兴河，西至洞庭路，北至黑牛城道、大沽南路。土地用途为70年城镇住宅、40年商服(含城市型公寓)、50年科教。出让价为39.3亿元，起始楼面价为13005元/平。

与其他已出让的新八大里地块一致，该项目包含城市型公寓，规划用地性质为商业金融业用地，城市型公寓套型建筑面积不小于100平方米。此外该地块须结合公建设置一处110KV变电站，建筑总高度为15米，地上两层，地下一层。

出让公告要求，该地块须在2014年8月31日前进场开工；全部建设须在2017年6月30日前竣工。

另外，五里地块出让土地总面积约8.27万平方米，本次受让的是其中已具备出让条件的约3.28万平方米土地，其余4.9万余平方米地界将在整理完成后补签合同出让。

由于此前新八大里卖出4宗地块均为1家房企报名、底价成交的情况，所以五里地块摘牌并未引起业内对地价的过多关注。

果然，下午3点挂牌系统仍显示仅有1家竞买人对五里地块提交报价，最终该地块以39.3亿元挂牌底价售卖于天津中海海盛地产有限公司。

据相关人士介绍，五里楼面地价约合13005元/平方米，高于北大资源四里地块单价，但低于中冶、中海、渤海国资所获3宗地块14500元/平方米左右的价格。

而就在1个半月前，中海刚刚以50.4亿的底价，将四里地块收归囊下。经计算，该地块地楼面价约合14504元/平方米，也同时创下截至目前2014年内天津总价及楼面价最高两项记录。

据当时的出让资料显示，该地块地上可出让土地面积78345.6平方米，含居住用地42237平方米，商业金融业用地30608.6平方米，广场用地5500平方米(以《出让宗地平面界址图》面积为准)。规划用地性质为居住、商业金融业和广场用地，规划地上总建筑面积不大于34.75万平方米。

商业比重最高

分析人士认为，中海或许将成为天津八大里地块出让中最大的赢家。

不过，值得注意的是，在中海最新拿地的五里地块中，其商业建筑面积规划在项目总体量中占比高达65%，为6宗地块中最高。

换而言之，中海势必要在天津规划商业地产。而据此前中海公布的信息，其在天津已经有商业品牌“环宇城”。

按照中海将“环宇城”定位为依托中海自身大型物业的社区型商业，其是否会在天津落下相同定位的第二个环宇城暂时还不得而知。不过，中海在商业地产方面并没有做出其住宅产品一样的知名度却是不争的事实。

事实上，这个疑问在中海获得四里地块的时候已经出现。当时曾有业内人士对观点地产新媒体分析，对于天津八大里地块，其中一个重要的问题就是土地受让方是否具备打造城市商务综合体的能力。

而该人士认为，在目前的央企行列中，真正具备打造及运营高端综合体能力的企业仍然较难寻觅，这其中也包括中海。

在商业配比更高的五里地块，对于企业商业开发运营的能力也有了更大挑战。

对于此问题，中海对外关系部总经理杨海松并没有正面回答，但其也一再表示，中海对于今年所拿的每一宗土地都进行了针对性的考察，是经过仔细研究之后获取的。

“虽然天津两宗土地加起来总价较高，但也绝对不会增加中海的财务负担”，上述人士称。

翻查资料，中海从2008年正式进入天津至今已有6年，但其在天津的销售业绩一直也称不上“名列前茅”。




在这两年天津的销售统计中，一般都是融创、保利和富力的项目位于前列。因此，通过这两个月中海在天津的豪气拿地，其对天津未来的重视程度也可见一斑。

另外，今年上半年，中海及附属企业在广州、天津、济南、大连、佛山等城市获取了10宗土地，而天津五里地块成为中海今年拿下的第11宗土地。

针对此前有券商指出“今年第一季度中海购地减少，相信和销售放缓有直接关系”的说法，有接近中海的人士对观点地产新媒体表示，如果仔细比较可以发现，在销售千亿级别以上的企业中，中海今年拿地已是比较积极的了，有其他几家企业今年拿地更少。